갈아타기를 준비하며 새 집으로 이사했지만, 기존 주택이 팔리지 않아 전세 세입자의 보증금을 제때 돌려주지 못해 고민하는 2주택자들이 많습니다. 특히 전세가 하락과 거래 절벽이 겹친 요즘, 집을 매도하기 전까지 보증금 반환 자금 확보가 절실해진 상황인데요.
이럴 때 활용할 수 있는 현실적인 방법이 바로 ‘전세퇴거자금대출’입니다. 2025년 기준, 2주택자도 조건을 충족하면 보증금을 먼저 마련할 수 있는 전략이 가능해졌습니다.
2주택자도 전세퇴거자금대출 받을 수 있을까?
결론부터 말하자면 ‘가능하다’입니다. 단, 모든 2주택자가 해당되는 것은 아니고, ‘일시적 2주택자’ 요건을 충족해야 합니다. ‘일시적 2주택’은 보통 기존 주택을 매도하고 새 집으로 전입한 뒤 일정 기간 내 기존 집을 처분하는 조건을 말하며, 이 경우 정부나 금융권에서도 세입자 보호 차원에서 전세보증금 반환 목적 대출을 허용하고 있습니다.
즉, 집이 팔리지 않았더라도, 기존 주택에 거주 중인 세입자의 보증금을 반환해야 하는 상황이라면 전세퇴거자금대출을 통해 매도보다 앞서 자금을 확보할 수 있는 길이 열리는 것입니다.
집이 안 팔리는 상황, 보증금은 어떻게 조달하나?
2025년 전세 시장에서는 거래 둔화로 인해 집이 장기간 미매도되는 사례가 많습니다. 이로 인해 세입자 퇴거 시점에 보증금 반환 자금을 마련하지 못하는 집주인도 적지 않습니다.
이때, 보유한 기존 주택을 담보로 전세금 반환 목적 대출을 신청하면, 매도 여부와 관계없이 전세 계약 내용을 기준으로 대출 심사가 이루어집니다. 즉, 담보가치(LTV)와 세입자의 전세금 규모, 그리고 본인의 DSR 조건만 충족한다면 집이 아직 안 팔렸더라도 보증금을 먼저 지급할 수 있는 구조입니다.
예를 들어 기존 아파트의 감정가가 10억 원, 세입자의 전세금이 6억 원이라면, 보증금 반환을 위한 대출을 최대 6억 원까지 받을 수 있으며, 이 자금을 세입자에게 먼저 지급하고, 이후 여유를 두고 매도 절차를 진행할 수 있습니다.
전세퇴거자금대출 승인 조건
2주택자일 경우 가장 중요한 포인트는 '일시적 2주택' 여부를 증명할 수 있는 서류입니다. 이는 실제 전입신고 이력, 새 집의 취득 시기, 기존 주택의 매도 계획 등을 통해 판단되며, 심사 시 해당 내용을 금융기관에 정확히 제시해야 합니다. 또한, 대출 승인에는 아래 요건이 중요하게 작용합니다.
- 담보주택의 감정가: LTV 70% 이내
- 전세금 규모: 대출은 세입자의 전세보증금 범위 내에서 가능
- DSR 기준: 연소득 대비 연간 원리금 상환 비율 (50% 이내 권장)
- 소득증빙 및 재직 서류: 정확한 금융정보 제공 필요
실제로 세입자와의 전세계약서, 주민등록등본, 등기부등본, 소득서류 등은 반드시 준비해야 하며, 심사기간은 보통 2~3주 소요됩니다.
한도와 금리는 얼마나 될까?
2025년 현재, 전세퇴거자금대출은 금융사에 따라 최대 7억 2천만 원까지 가능하며, 금리는 연 4%대부터 시작합니다. 다만 지역에 따라 조정지역 여부에 따라 LTV 한도가 달라지고, 2주택 여부나 DSR 수준에 따라 실제 승인 한도는 줄어들 수 있으니 사전 상담이 꼭 필요합니다.
특히 보금자리론 활용 여부, DSR 제외 상품 여부, 변동금리 vs 고정금리 선택 등에 따라 상환 부담이 달라지므로 금융사 비교는 필수입니다.
집 안 팔려도 보증금은 먼저 돌려줘야 할 때
전세 세입자의 보증금 반환은 집주인 입장에서 법적·도덕적으로 피할 수 없는 의무입니다. 하지만 주택 매도가 지연되고 자금 여력이 부족하다면, 전세퇴거자금대출은 정당한 해결책이자 생존 전략이 될 수 있습니다.
집이 안 팔려서 걱정이라면, 전세보증금 반환용 대출을 먼저 검토해 보세요. 2주택자라도 요건만 맞다면 승인 가능성은 충분히 열려 있습니다. 미루지 말고 금융사에 조기 상담받는 것이 핵심입니다.
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