전세 계약이 끝나기 전 세입자가 계약 갱신 청구권을 행사하면서 집주인과 갈등이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 청구권은 세입자의 주거 안정을 위한 제도이지만, 집주인의 실거주 계획, 매매 계획 등과 충돌할 수 있기 때문입니다.
만약 전세 계약 갱신 청구권을 사용한 후 분쟁이 생긴다면, 어떤 절차를 통해 해결할 수 있을까요? 이번 글에서는 실제 발생할 수 있는 분쟁 상황과 그 해결 방법을 구체적으로 설명하겠습니다.
계약갱신청구권 행사 이후 발생할 수 있는 분쟁 유형
가장 대표적인 분쟁은 집주인이 '실거주'를 주장하며 갱신 청구를 거부하는 경우입니다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사했음에도 불구하고 집주인이 "내가 직접 거주할 것"이라고 통보하면서 계약 갱신을 거절하거나, 이후 실제로 거주하지 않고 다른 임차인에게 임대하려 할 때 문제가 발생합니다.
또 다른 사례로는, 집주인이 갱신을 수락했지만 보증금을 5% 이상 과도하게 인상하거나, 계약 내용을 일방적으로 변경하려고 하면서 분쟁이 커지는 경우가 있습니다. 이외에도 세입자가 청구권을 행사했는데 집주인이 부동산 매매를 이유로 퇴거를 요구하는 경우도 있습니다.
전세 계약 갱신 분쟁 발생 시 대응 방법
가장 먼저 해야 할 일은 사실관계를 입증할 수 있는 자료를 확보하는 것입니다. 청구권 행사 사실을 증명할 수 있는 문자, 이메일, 내용증명 등은 기본적으로 준비해야 합니다. 또한 집주인이 실거주를 주장할 경우, 실질적인 이주 여부를 확인할 수 있는 증거(주민등록 전입신고, 수도·전기 사용 내역 등)가 중요합니다.
만약 협의가 어려운 경우에는 '임대차분쟁조정위원회'를 통해 분쟁조정을 신청할 수 있습니다. 임대차분쟁조정위원회는 빠르고 저렴한 비용으로 임대차 관련 분쟁을 중재해주는 기관입니다. 정식 소송에 비해 절차가 간단하고, 조정 결과를 통해 법적 분쟁으로 확대되는 것을 막을 수 있습니다.
필요 시에는 민사소송을 통해 권리 보호를 청구할 수도 있습니다. 예를 들어, 집주인이 실거주 거짓 통보로 계약 갱신을 거부하고 실제로 거주하지 않은 경우, 세입자는 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 이때는 변호사 상담을 거쳐 소송 준비를 진행해야 합니다.
계약갱신청구권 행사 시 미리 주의할 점
분쟁을 예방하기 위해서는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 청구권을 행사하되, 반드시 서면으로 통지하고 보관해두는 것이 좋습니다. 또한 집주인의 실거주 계획 여부를 미리 파악하고, 필요한 경우 거주계획 확인서나 서면 동의를 요청하는 것도 방법입니다.
보증금 증액 문제에 대해서도 분명히 합의하고, 계약서에 새로운 금액과 계약 내용을 명확히 기재해 두어야 향후 불필요한 다툼을 막을 수 있습니다.
전세 계약 갱신 청구권 Q&A
Q. 집주인이 실거주 이유로 계약 갱신을 거부했는데, 실제로 이사하지 않으면 어떻게 되나요?
이 경우 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고도 실제로 거주하지 않은 것이 입증되면 법적 책임을 물을 수 있습니다.
Q. 임대차분쟁조정위원회는 누구나 신청할 수 있나요?
네, 임대차 계약과 관련된 분쟁이 발생한 경우, 세입자와 집주인 모두 신청할 수 있습니다. 비교적 간단한 절차와 저렴한 비용으로 분쟁을 조정할 수 있습니다.
Q. 청구권 행사 통보는 문자로 해도 인정되나요?
원칙적으로 문자, 이메일 등 기록이 남는 방식이면 인정됩니다. 하지만 분쟁을 대비해 내용증명 우편을 이용하는 것이 가장 안전합니다.
Q. 집주인이 갱신을 수락하면서 보증금을 10% 올리자고 하면 받아들여야 하나요?
아닙니다. 법적으로 보증금 증액은 5% 이내로 제한되어 있습니다. 초과 인상은 무효이며, 이를 근거로 재협상하거나 조정 신청을 할 수 있습니다.
분쟁을 예방하고 내 권리를 지키려면
전세 계약 갱신 청구권은 세입자의 소중한 권리입니다. 그러나 권리를 행사하는 과정에서도 정확한 절차와 증빙이 필수입니다.
분쟁을 예방하려면 처음부터 꼼꼼한 준비가 필요하며, 문제가 발생했을 때는 당황하지 말고 법적 절차를 통해 권리를 적극적으로 주장해야 합니다. 내 집처럼 살고 싶은 공간, 올바른 정보와 준비로 지키세요. 지금 청구권 행사 준비부터 꼼꼼하게 시작해보세요.
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